A nova tributação das atividades imobiliárias: PARTE II - mais detalhes sobre base de cálculo do IBS e da CBS
Como demonstrado no primeiro artigo sobre o tema, a base de cálculo na nova tributação das atividades imobiliárias possui diversos desdobramentos que merecem atenção dos empresários e gestores do setor.
Em Direito Tributário, a base de cálculo corresponde à grandeza econômica sobre a qual incide determinado tributo, mediante a aplicação da alíquota prevista em lei. É, portanto, um elemento fundamental para compreender o impacto efetivo da tributação sobre uma atividade econômica.
Sem a pretensão de esgotar o assunto, abordaremos alguns aspectos da base de cálculo do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), criados no contexto da Reforma Tributária e atualmente em implantação.
O que compõe a base de cálculo nas operações imobiliárias?
A regra geral da Lei Complementar nº 214/2025 determina que a base de cálculo deve refletir o valor total cobrado na operação. Nas atividades imobiliárias, que possuem regime específico, as regras estão previstas nos artigos 255 a 270.
Como o setor reúne diferentes modalidades de negócios — locação, arrendamento, cessão, construção, compra e venda, permuta, entre outras —, a legislação considera as características de cada operação para determinar o valor sobre o qual ocorrerá a tributação.
Assim, como regra geral, na locação será considerado o valor dos aluguéis; na cessão, o valor da própria cessão; no arrendamento, a renda pela exploração do bem estipulada em contrato; e, na compra e venda, o valor da operação.
Outros valores relacionados ao negócio também podem integrar a base de cálculo, como correção monetária, juros, variações cambiais, tributos reembolsados, encargos condominiais, emolumentos ressarcidos e outros ressarcimentos. Na prática, isso exigirá das empresas maior atenção à formação dos preços.
No caso das locações, há uma particularidade importante. O recém-editado Regulamento do Imposto sobre Bens e Serviços, aprovado pela Resolução do Comitê Gestor do IBS (CGIBS) nº 6, de 30 de abril de 2026, estabeleceu que tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel, despesas de condomínio, foro anual e taxa de ocupação não integrarão a base de cálculo do IBS sobre a locação, desde que sejam direta e comprovadamente pagos pelo inquilino, conforme o artigo 364, § 3º, incisos I a III, e § 4º.
Para as empresas, portanto, precificação, contratos e guarda da documentação comprobatória ganham ainda mais importância, pois essas informações poderão ser utilizadas pela Administração Tributária para verificar a correta composição da base de cálculo.
Preço, documentação e o risco de arbitramento pelo Fisco
Outro ponto relevante é a formação do preço. O valor de um produto ou serviço precisa refletir a realidade do negócio e ser compatível com operações semelhantes praticadas no mercado.
A Lei Complementar nº 214/2025, em seu artigo 13, prevê situações em que a Administração Tributária poderá realizar o arbitramento da base de cálculo. Isso poderá ocorrer quando não forem apresentados os documentos necessários para comprovar o valor da operação, quando não houver emissão de documento fiscal, quando a documentação for considerada inidônea ou quando o valor declarado for notoriamente inferior ao valor de mercado.
O arbitramento também poderá ocorrer quando declarações, informações ou documentos apresentados pelo contribuinte ou por terceiros forem omissos, conflitantes ou não forem considerados confiáveis.
Nessas situações, a base de cálculo do IBS e da CBS poderá ser determinada pelo valor de mercado de bens ou serviços comparáveis. Na ausência desse parâmetro, poderão ser utilizados outros critérios, como o custo do bem ou serviço acrescido das despesas necessárias à atividade ou do lucro bruto apurado na escrituração contábil ou fiscal, além de valores ou preços divulgados por órgãos competentes, fabricantes, importadores ou entidades representativas do setor.
Operações realizadas sem formalização adequada, documentação fiscal idônea ou por preços incompatíveis com os praticados no mercado, portanto, ampliam o risco tributário. Além do arbitramento, podem resultar em procedimentos de fiscalização capazes, em determinadas situações, de alcançar fornecedores ou clientes relacionados à operação.
O Regulamento do IBS, por meio do artigo 364, §§ 7º a 10, já estabelece mecanismos que permitem ao Fisco utilizar diversas fontes de informação para esse arbitramento.
Nesse cenário, torna-se recomendável aprimorar a due diligence, ou seja, os procedimentos de análise e verificação prévia da regularidade fiscal de fornecedores e clientes. Igualmente importante será a revisão dos próprios contratos, da documentação das operações e dos critérios utilizados na formação dos preços.
Se antes da Reforma Tributária uma maior profissionalização dos contratos já era recomendável, agora ela passa a representar importante instrumento de gestão, prevenção de riscos e segurança jurídica.
Contratos acessórios também exigirão atenção
A atividade imobiliária possui características próprias e, muitas vezes, um mesmo negócio envolve diferentes partes, serviços e relações jurídicas. Na construção civil e nas incorporações imobiliárias, por exemplo, é comum que serviços como a corretagem sejam tratados no próprio instrumento contratual de compra e venda.
Com a Reforma Tributária, essas estruturas deverão ser analisadas com maior atenção. O artigo 7º da Lei Complementar nº 214/2025 determina que, quando houver diferentes bens e serviços em uma mesma operação, cada fornecimento e seu respectivo valor deverão ser especificados.
A individualização não será necessária quando todos estiverem sujeitos ao mesmo tratamento tributário ou quando houver um fornecimento principal e os demais puderem ser considerados acessórios. Nesse caso, será aplicado o tratamento tributário correspondente à operação principal.
Por outro lado, se diferentes fornecimentos forem cobrados de maneira unificada em desacordo com essas regras, cada um poderá ser considerado independente e sua base de cálculo poderá ser arbitrada pela Administração Tributária.
Esse cuidado é particularmente importante no setor imobiliário. Em uma operação de compra e venda, por exemplo, incorporação, construção e comercialização podem estar submetidas a determinado regime, enquanto a corretagem possui natureza tributária distinta. Será necessário, portanto, avaliar contratos, preços, contabilização e emissão dos documentos fiscais correspondentes.
Adaptação à nova legislação deverá fazer parte da gestão das empresas
A nova legislação procurou estruturar a base de cálculo do IBS e da CBS considerando a diversidade das operações realizadas no mercado imobiliário. Ao mesmo tempo, criou instrumentos abrangentes para que a Administração Tributária possa arbitrar essa base quando identificar inconsistências ou falta de elementos suficientes para comprovar os valores das operações.
Para empresários e gestores, o principal efeito prático é a necessidade de ampliar os cuidados com precificação, contratos, documentos fiscais, contabilidade e comprovação dos valores envolvidos em cada negócio.
Mais do que uma questão estritamente tributária, a adaptação à nova legislação deverá fazer parte da gestão das empresas. A revisão dos contratos e dos procedimentos internos torna-se uma importante medida de conformidade, prevenção de riscos e segurança jurídica.
O tema é amplo e não se esgota neste artigo. Outros aspectos da nova tributação do consumo aplicada ao setor imobiliário ainda merecem análise e poderão ser abordados em outras oportunidades.
OAB - 156.048
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