A nova tributação das atividades imobiliárias: Parte I – definição da base de cálculo do IBS e da CBS

A regulamentação da Reforma Tributária sobre o consumo, promovida pela Lei Complementar nº 214/2025, trouxe mudanças importantes para o mercado imobiliário. A partir desse novo modelo, operações envolvendo imóveis passam a ser tributadas pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), tributos que integram o chamado sistema de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) Dual.

Para empresários, investidores e gestores do setor imobiliário, compreender como será calculada essa tributação é fundamental, pois a definição da base de cálculo representa o primeiro passo para determinar o valor efetivamente devido.

De acordo com o art. 3º, inciso I, alínea "a", da Lei Complementar nº 214/2025, estão sujeitas ao novo regime as operações que envolvam bens imóveis, bens materiais, bens imateriais e direitos. Já o art. 12 estabelece a regra geral segundo a qual a base de cálculo do IBS e da CBS corresponde ao valor da operação, salvo quando a própria legislação determinar tratamento específico.

No caso das atividades imobiliárias, o regime próprio está disciplinado entre os arts. 251 e 270 da Lei Complementar nº 214/2025. O art. 252 relaciona as principais operações abrangidas, entre elas:

• venda de imóveis;

• incorporação imobiliária;

• parcelamento do solo;

• cessão onerosa de direitos reais;

• locação;

• arrendamento;

• administração de imóveis;

• intermediação imobiliária; e

Regime não alcança apenas empresas tradicionalmente classificadas como imobiliárias

É importante destacar que esse regime não alcança apenas empresas tradicionalmente classificadas como imobiliárias. A própria legislação prevê, em seu art. 251, que pessoas físicas também poderão ser consideradas contribuintes quando suas operações apresentarem habitualidade ou relevância econômica.

Como regra geral, a base de cálculo deve refletir o valor total cobrado na operação. Isso significa que não apenas o preço principal será considerado, mas também outros valores diretamente relacionados ao negócio, como acréscimos, encargos e adicionais previstos contratualmente, conforme estabelece o art. 12, § 1º, da Lei Complementar nº 214/2025.

Na prática, em um contrato de locação, por exemplo, o aluguel constitui o núcleo da base de cálculo. Já em uma operação de compra e venda, o ponto de partida será, em regra, o preço negociado entre as partes.

Para evitar distorções e práticas de subavaliação dos imóveis com o objetivo de reduzir a tributação, os arts. 255 e 256 introduzem mecanismos complementares, especialmente por meio da utilização do chamado valor de referência, que poderá servir como parâmetro para a fiscalização quando houver indícios de que o valor informado não reflita a realidade econômica da operação.

Mecanismos que reduzem a carga tributária

A legislação também criou mecanismos destinados a reduzir a carga tributária em determinadas situações. Entre eles estão as reduções de alíquota aplicáveis a algumas operações imobiliárias e os chamados redutores da base de cálculo.

Os arts. 259 e 260 tratam especificamente do redutor social, aplicável às operações com imóveis residenciais, enquanto outros dispositivos do regime especial previsto entre os arts. 251 e 270 disciplinam ajustes próprios para diferentes modalidades de operação imobiliária.

Esses mecanismos procuram equilibrar a arrecadação tributária com as características próprias do setor imobiliário, marcado por investimentos elevados, ciclos longos de produção e forte impacto sobre o custo da moradia.

Empresas precisam fazer análise cuidadosa da operação para uma correta apuração

Em termos práticos, a correta apuração da base de cálculo do IBS e da CBS exigirá das empresas uma análise cuidadosa de diversos aspectos da operação. Será necessário identificar corretamente a natureza da atividade realizada, verificar quem é o contribuinte, determinar o valor efetivamente cobrado e avaliar se existem redutores ou regimes específicos aplicáveis, sempre observando as regras previstas nos arts. 3º, 12 e 251 a 270 da Lei Complementar nº 214/2025.

Para incorporadoras, construtoras, administradoras de imóveis, locadores e investidores, a Reforma Tributária representa muito mais do que uma simples alteração de alíquotas. Ela exigirá revisão de contratos, adequação dos controles contábeis, atualização dos critérios de precificação e aperfeiçoamento da documentação fiscal.

Em outras palavras, a mudança não está apenas no quanto será pago de tributos, mas principalmente na nova forma de calcular, registrar e documentar o valor econômico das operações imobiliárias. Compreender essas regras desde já permitirá que as empresas se preparem com antecedência, reduzam riscos fiscais e adotem decisões mais seguras diante do novo cenário tributário.

Por Alexandre Lemos Palmeiro

OAB - 156.048